Dación en pago

Buenos días. Soy un banquero, de esos que hace unos años hubieran caricaturizado dibujándome con bigote, vestido de frac, con chistera, gordo como un tonel y encendiendo un puro con un billete. Voy a hablar de la dación en pago, para lo que primero voy a hablar de hipotecas.

Una hipoteca es un préstamo que se hace para comprar o construir un bien inmueble. Hay que subrayar “comprar o construir” y “bien inmueble”, no “comprar tu hogar”. El caso es que si pides un prestamo personal para, por ejemplo, irte de vacaciones a Punta Cana, para comprarte un Audi A6, o para pagar un tratamiento contra el cáncer en Houston, tienes que tener en cuenta que en un par de semanas las vacaciones se te han acabado, en un par de años el A6 vale tanto como un Clio, y el tratamiento contra el cáncer igual no funciona, por lo que el préstamo va a concederse únicamente si el banco está convencido de que puedes pagar y en condiciones de tiempo corto e intereses altos, es decir, es un préstamo caro. El motivo es que hay un riesgo significativo de que si dejas de pagar el préstamo, el banco pierda el dinero, porque el dinero ya ha desaparecido y el bien que adquiriste también. Por ello es un préstamo caro: con tus pagos compensas los préstamos en los que el banco ha perdido dinero.

Si en cambio pides un préstamo hipotecario, si dejas de pagar el préstamo siempre hay algo que respalda ese préstamo: el bien inmueble. El riesgo de que el banco pierda dinero es mucho menor, por lo que los préstamos son más baratos, es decir, tipos de interés más bajos y plazos más largos. Habrás oído decir a tu padre: “Este piso lo pagué con una hipoteca al 15% y un plazo máximo de 13 años”. Una hipoteca normal de hoy en día, de 200.000 euros, en esas condiciones, supondría una cuota de 3.000 euros al mes, por lo que los pisos serían inaccesibles. Por ello, los bancos han tenido que abaratar las hipotecas, poniendo plazos de hasta 50 años e intereses cercanos al euribor, para hacerlas más accesibles al sueldo medio, que es unos 2.000 euros. Esto lo hacemos porque ganamos dinero con las hipotecas, con lo que si las pusiéramos a 3.000 euros al mes no firmaríamos ni una. No lo hacemos para que la vivienda sea accesible a la gente, pues eso es una labor social, y las labores sociales las deben hacer ONGs, gobiernos y la Santa Madre Iglesia, no los bancos. La obligación de un banco es obtener los máximos beneficios posibles.

El caso es que lo que más firma la gente es una hipoteca a 30 años. Esta hipoteca tiene una cuota que se calcula con el llamado “modelo francés”, que se llama así porque es como una mamada: hasta el final no se le saca jugo al asunto. Cada mes pagas menos intereses y amortizas más capital, por lo que al final de la hipoteca es cuando reduces el capital, mientras que al principio apenas reduces capital, solamente pagas intereses. Así, si tienes una hipoteca de 200.000 euros a 30 años, cuando llevas 10 años pagando no has pagado la tercera parte de la hipoteca, que supondría, que te quedasen 130.000 euros, sino que has pagado menos de una quinta parte y te quedan unos 165.000 euros de hipoteca. A los 5 años la cosa es peor: has pagado un total de 60.000 euros pero solamente te has quitado 15.000 de la hipoteca.

Bueno, pues ahora imagina que vienes al banco a ver hipotecas porque quieres comprarte un piso de 250.000 euros. Bueno, pues llegas al banco y te echan estas cuentas: Tu piso cuesta 250.000 euros y suponemos que la tasación es 250.000 euros, lo que es improbable, ya que un piso que cuesta lo que vale es una ganga y las gangas no las pilla un tío que está fuera del negocio, y un tío de dentro del negocio no viene a informarse de hipotecas. Pero aceptamos esta premisa y suponemos una tasación de 250.000 euros. Como las hipotecas se dan por un 80% del valor de tasación, te damos 200.000 euros. Eso quiere decir que los 50.000 euros que restan más los gastos de compra e hipoteca van de tu bolsillo. Los gastos de compra e hipoteca son impuestos del piso (IVA o IAJD), notario, registro, gestoría y tasación del piso, IAJD, registro, notaría y gestoría de la hipoteca, y por último comisión de apertura, porque el llavero te lo regalamos nosotros. Eso ronda alrededor del 10% del precio del piso, es decir, unos 25.000 euros más. Luego si el piso más gastos sale por 275.000 y la hipoteca es de 200.000, ¿tienes 75.000 euros en el colchón? Porque si no es así, olvídate del piso. Además, con eso tienes el piso, pero si quieres vivir en él suma muebles, cocina, reformas, mudanzas, altas de luz, agua, gas, teléfono, y todo lo que quieras ponerle. Te puedo asegurar que más de uno ha dado la señal de un piso y cuando le hemos dado estas cuentas se ha ido corriendo a la inmobiliaria a ver si le devolvían el dinero, lo que obviamente no ocurre, dejando al pringaillo con cara de gilipollas, sin sus ilusiones de piso, y sin 5.000 euros de señal.

Bueno, pues imagina que tu tía Agustina se ha muerto y has heredado esos 75.000 euros para comprarte el piso. Que suerte, ¿verdad? Pues si se murió en el 2007 igual no has tenido tanta suerte. El piso se ha devaluado y si lo vendieras, cosa que no va a ocurrir, como mucho le sacarías un 25% menos de lo que te costo, es decir, unos 185.000 euros, que es lo justo para cancelar lo que te queda de hipoteca. Puesto que el piso te costó 275.000 entre unas cosas y otras, has perdido 90.000 euros. Pero ahora resulta que la cosa ha sido peor: El piso no lo has usado de vivienda habitual, sino que lo has alquilado a unos estudiantes que te lo han dejado hecho unos zorros. Con suerte te lo quitas de encima por 150.000 euros. Es decir, que si ahora no tienes para pagar la hipoteca y lo quieres vender, tienes que soltar 35.000 euros de tu bolsillo, que sumados a los 150.000 que te dan por el piso son los 185.000 que te quedan de hipoteca. Si no tienes para pagar la hipoteca, probablemente tampoco tienes esos 35.000 euros, con lo que estás es una situación sin salida. Una putada, ¿verdad? Bueno, pues la solución es la dación en pago, es decir, el banco te ha dado la hipoteca poniendo como garantía el piso. Pues si ahora no puedes pagar la hipoteca, el banco se queda con el piso y nos olvidamos de todo. No suena mal, ¿verdad? Hasta parece lógico y justo.

Bueno, pues ahora imagínate que llega el gobierno y dice “dación en pago para todos”. Eso quiere decir que como no puedes pagar la hipoteca, me das el piso y nos vamos a casa todos contentos. Una leche. Tu has perdido los 75.000 euros de tu tía Agustina, los 60.000 euros que llevas pagados de hipoteca, y yo me quedo con un piso que vale 150.000 euros en ladrillo en lugar de con 185.000 euros en metálico. Es decir, tu pierdes y yo pierdo, y encima pierdo liquidez (es decir, los euros en metálico) y gano en bienes inmuebles. Como soy un banco yo necesito dinero, no bienes inmuebles. A mi viene un tío a sacar sus ahorros y no le puedo decir “no tengo billetes, pero si quiere le pago con el cuarto de baño de un unifamiliar en Cuenca”. Así que o saco mis inmuebles a la venta, o el gobierno me tiene que inyectar liquidez. Las dos cosas son igual de malas. La segunda supondría que el gobierno, que no tiene dinero ni para pagar deudas ni empleados, tendría que sacar de donde pudiera liquidez para dársela a los bancos. De ahí a Grecia no hay ni medio paso. En cuanto a la primera supondría el desplome del precio de la vivienda de una manera brutal, porque los bancos tenemos muchas, pero que muchas viviendas, y algunas de ellas desde hace años, con tasaciones bajas, que podríamos sacarlas a la venta a precios ridículos y todavía ganarles dinero. Si hacemos esto hundimos el negocio de la construcción por los siglos de los siglos, reducimos la riqueza del país y echamos a los inversores como si les tirásemos aceite hirviendo, así que mejor nos quedamos como estamos. En cualquier caso, aunque el gobierno considerase la dación en pago con efecto retroactivo, ningún tribunal daría la razón al hipotecado cuando el banco presentase una demanda judicial contra un hipotecado que quiere saldar su deuda con la dación en pago que no se contempló en la hipoteca. El hipotecado y el banco firmaron un contrato de acuerdo a la legislación vigente en su momento, por lo que no se pueden alterar de forma unilateral las condiciones de ese contrato ni aunque lo diga el gobierno, ni aunque lo diga el Papa, ni aunque lo diga el mismísimo Caudillo que se levantara de su tumba.

Por otra parte, se nos está vendiendo la dación en pago como una necesidad social. Por eso insistía en que una hipoteca se puede pedir también para construir un bien inmueble. Es decir, a mí me viene un constructor en su Audi A8L con chófer y me dice “Para tí toda esta urbanización a medio terminar y cancelamos la hipoteca que me diste para construirla” y, según los desarrapados del 15M tengo que decir “vale”. Por los cojones. Quien más se beneficiaría de la dación en pago es la enorme cantidad de inversores que se forraron durante la burbuja inmobiliaria y a los que la explosión de la burbuja cogió con el culo al aire y urbanizaciones sin terminar. Ahora, esos cuatro bloques de cemento y pilas de ladrillo no valen ni la cuarta parte de lo que el banco les prestó para que construyesen. ¿Los del 15M quieren que salgan de rositas de su pésima inversión y que los bancos carguemos con la consecuencia de su avaricia? Pues eso parece. Claro, en la tele en Informe Semanal sale la pobre familia con un hijo y un bebé siendo deshauciada y parece que eso es lo normal. No dicen que antes de eso ha habido negociaciones con la familia, carencias, condonaciones de intereses, etc. No dicen que esa es la última medida que quiere el banco porque le da mala publicidad, le da bienes inmuebles que es algo que le sobra al banco, y le hace perder liquidez que es algo que le falta. Sólo sale la madre llorando diciendo “y todavía le debemos 50.000 euros al banco”. Si, es muy triste, pero eso es una minoría de los casos, los multimillonarios del ladrillo que se beneficiarían de esta amnistía hipotecaria serían muchos más y su coste repercutiría en todo el sistema bancario, es decir, en todos los españoles.

Si queréis lo que podemos hacer es contemplar como opción la dación en pago en las próximas hipotecas. Es decir, tu vienes a pedir hipoteca para comprarte tu piso de 250.000 euros y yo te doy dos opciones. La primera es la de siempre, sin dación en pago. Las cuentas son las de antes: 80% del valor de tasación y tú pones 75.000 euros. Si dejas de pagar la hipoteca a los 5 años yo te quito el piso y, según la ley, lo saco a subasta por el 50% del valor de tasación, es decir, 125.000 euros. Fíjate que lo saco a subasta por 125.000 euros, lo que quiere decir que igual aparece un pringado que puja hasta 185.000 euros y entonces la hipoteca queda cancelada únicamente con el pago del piso. Esa es la opción que se aceptaba durante la burbuja inmobiliaria porque si te comprabas un piso por 250.000 euros a los 5 años había subido un 70% y en la subasta, aunque el precio de salida fuera 125.000 euros lo normal es que me lo compraran por, digamos, 400.000 euros. Yo me quedaba con 185.000 euros y te daba a tí los 215.000 restantes y todos tan contentos. Por eso durante la burbuja inmobiliaria el término “dación en pago” no lo conocía ni el tato. De hecho nadie quería la dación en pago, porque antes de que el banco te quitara el piso y lo sacara a subasta preferías irte a una inmobiliaria y ponerlo a la venta. En un mes lo tenías vendido por 450.000 euros, cancelabas la hipoteca y te sacabas 265.000 euros, mitad para tí y mitad para Hacienda.

De hecho mucha gente compró pisos que no podía pagar para sacarse una pasta fácil manteniéndolo durante un par de años y luego vendiéndolo a un precio muy superior. Vamos, que hasta el más tonto tenía inversiones inmobiliarias, no solamente constructores, promotores y APIs. sino también carniceros, limpiadores y gente en el paro. A los bancos nos acusan de haber dado demasiadas hipotecas, pero es que mientras esto funcionase todos ganábamos: el hipotecado que accedía a una gallina de los huevos de oro gracias a nosotros, y nosotros que sacábamos una pasta, porque una hipoteca que se cancelaba en pocos años nos suponía ganar mucho dinero de intereses, como te decía antes. Además, quien debería haberse pensado mejor dónde se metía era el hipotecado. Si yo tengo una tienda de Bollicaos y una señora me compra 15 todos los días, si el niño de 10 años ahora es obeso, es responsabilidad de la madre, que es quien le ha dado los 15 Bollicaos al día, no mía. Lo que pasa es que al hipotecado le costaba mantenerse al margen de todo esto porque veía un negocio de puta madre o la oportunidad de tener piso en propiedad. Esto último tiene mucha culpa de la situación, porque en España hay más pisos en propiedad que en ningún otro país occidental. En España si le preguntas a alguien si su piso es en propiedad o en alquiler se ponen como si le preguntaras si su madre es una puta. Parece que quien no tiene piso propio no tiene donde caerse muerto. En Europa mucha gente, incluyendo familias bien establecidas, viven de alquiler y no por eso se les considera que valen menos o son más pobres. A ver cuanta gente de la que vive en Manhattan con vistas al Central Park viven en propiedad. También es cierto que en estos paises la movilidad se contempla de otra forma a como se ve en España y la familia normal que vive en Illinois tiene una madre de Florida, un padre de Colorado, el hijo mayor nació en Kansas y el pequeño en Montana.

Pero bueno, me estoy desviando. Imagina que ahora me obligan a ofertar junto a las hipotecas de toda la vida las hipotecas donde opcionalmente se contemple la dación en pago. Bueno, pues cuando llegas a pedirme hipoteca para tu piso de 250.000 euros yo te ofrezco la de siempre, al 80%, o la otra, con dación en pago. Mi riesgo es mayor, porque si tu no me pagas, si me devuelves el piso hecho una calamidad, y encima el precio de la vivienda ha bajado, yo pierdo dinero. ¿Y por qué dijimos que los préstamos hipotecarios eran más baratos que los personales? Por el menor riesgo, ¿recuerdas? Así que si me pides una hipoteca con dación en pago yo te diré que sí, pero más caro. De hecho siempre ha habido hipotecas más caras por asumir riesgos más altos. Por ejemplo, cuando se daban hipotecas al 100% del valor de tasación tenían tipos de interés normalmente más altos que las del 80% a igualdad del resto de condiciones. O si quieres te doy la hipoteca con dación en pago igual de barata que la tradicional, pero con un techo del 50% del valor de tasación, con lo que tengo mis espaldas igual de cubiertas que con la hipoteca sin dación. En definitiva que si doy a elegir al cliente ente hipotecas con dación en pago o sin dación en pago, las primeras no las va a coger nadie, entre otras cosas porque todo el que viene a pedir una hipoteca lo hace pensando que va a poder pagarla. Así que no están dispuestos a pagar más cuota o a pedir menos hipoteca por ponerse un parche que todos juran por la gloria bendita de su madre que no van a necesitar.

Obviamente si se obliga a que todas las hipotecas contemplen la dación en pago, entonces las hipotecas se encarecerán y la gente comprará menos pisos. Lo que faltaba. No se iba a salvar ni una inmobiliaria, ni una constructora. Los precios de los pisos iban a caer, los ingresos del estado por impuestos también, es decir, sería una putada generalizada y un paso más a la Grecialización de España.

La reforma constitucional. Entrevista a mi mismo.

Pregunta 1: ¿Debe incluirse el techo del déficit público en la constitución?
Respuesta 1: Si a una persona normal de la calle le hubieras preguntado hace un par de años qué era Standard and Poors te diría que los personajes de una sitcom y de Moody's te diría que un dúo de rock sinfónico de los 70. Si a una persona normal de la calle le preguntas cuál cree que debe ser el techo de déficit público de un país te diría que cualquiera vale, menos el de uralita, que da mucho calor en verano. La constitución la aprobó el pueblo y, por tanto, cualquier modificación que la aleje del conocimiento popular va en contra del derecho y deber de todo ciudadano de conocerla. Un aspecto tan técnico y alejado del pueblo debe reservarse a los intríngulis del funcionamiento del país y no reflejarse en la constitucíón, y menos establecer un límite que puede suponer cortapisas en caso de necesidad de cambio. Si tenemos en España un Fukushima, ¿qué hacemos sin flexibilidad para el gasto público? Pues jodernos, claro está.

Pregunta 2: ¿Debe hacerse una reforma de la constitución sin referendum?
Respuesta 2: Si en tu comunidad de vecinos se aprueba que la puerta del portal sea de color verde y tu, por tu cuenta, sin pedir permiso a nadir, la pintas de color rojo, están violando la voluntad popular. Pues bien, la constitución está como está porque el pueblo la votó así y una reforma constitucional sin la aprobación del pueblo es una violación de la voluntad popular, aunque se haga por acuerdo entre los partidos políticos más importantes y votados. Teniendo en cuenta el bipartidismo y la disciplina de voto dentro de los partidos, la traducción al lenguaje real de "por acuerdo entre los partidos políticos más importantes" es "por que a los dos o tres mandamases del PP y PSOE, o sea, 6 personas en España, les ha salido de los cojones hacerlo". Es decir, que la democracia se la pasan por el forro de los cojones e instauran una oligarquía. Si mañana, en esta monarquía constitucional bananera que llamamos Estado Español dos o tres cabezas pensantes deciden que llevemos los calzoncillos por encima de los pantalones, más vale que nos pongamos a resfregar bien para que no se noten los palominos. A más de uno le convendría repasar cómo Hitler llegó a tener el poder que tuvo y se le pondrían los huevos de corbata pensando que nuestra constitución esta totalmente desprotegida de la voluntad de los políticos y, como decía antes, de la oligarquía que es la cúpula del PP y PSOE.

Pregunta 3: Entonces, ¿debe someterse a referendum el techo de déficit público?
Respuesta 3: Si tu vas al médico porque te duele la espalda, ¿te gustaría que hiciera un referendum a ver si te extirpa un riñon, te somete a una operación de médula, o te echa Reflex? Una cuestíón tan técnica debe dejarse en manos del ministerio de economía de turno, quien debería modelarla de acuerdo a las ciscunstancias, porque la inmensa mayoría de los españoles no tenemos ni los datos ni los conocimientos necesarios para juzgarlo. Un referendum sería una nueva patada a la democracia, como lo fue el referendum sobre la constitución europea. Nadie se leyó aquel tocho azul, pero como los políticos de los que se fían decían que era una pasada, que nos iba a hacer tan altos como los suecos, ponernos las tetas de las italianas, hacernos tan eficientes como los alemanes, etc., pues se votó que sí. Pura manipulación de las masas. Pero eso sí, como nos han repartido el tocho europeo, ya sienten que nos han informado y hemos votado en libertad, aunque todos sepamos que haya sido bajo el yugo del desconocimiento.

Pregunta 4: Entonces, ¿qué debemos hacer si esto sale adelante?
Respuesta 4: Pues exigir a los políticos una reforma de la constitución que impida una reforma de la constitución sin a) apoyo popular via referendum, b) consenso de una gran mayoría de los partidos políticos, no solamente de los más votados. Hay que evitar que los políticos tengan el poder de modificar la constitución por voluntad propia, puesto que esto es lo mismo que cargarse la separación entre los tres poderes. Por encima de los tres poderes está la constitución y si ésta está a merced de uno de esos tres poderes, quiere decir que éste controla los otros dos poderes. Es decir, que de aquí a una dictadura hay solamente un paso: que los políticos que nos toca aguantar son una panda de gilipollas pero no lo suficientemente cabrones. Aún.

Pregunta 5: ¿Y qué hacemos con el déficit público?
Respuesta 5: Fijarlo mediante reforma constitucional es una maniobra propagandística para que los que decía antes (Standard and Poors, Moody's, Trichet y otros cuantos que compiten con Belén Esteban en popularidad desde que estamos en crisis) se fíen de que en esta monarquía constitucional bananera ya no vamos a volver a gastarnos el dinero público en gilipolleces. Así atraemos a más inversores a este país. Es decir, estamos haciendo un anuncio para que los millonetis de por ahí fuera vengan con sus divisas. Como hacíamos en los 60 con las películas de Manolo Escobar en Benidorm. Pues me parece muy bien, pero que lo hagan como medida transitoria y no hipotequen el futuro del gasto social por una circunstancia temporal, como es la crisis. Es como cuando te levantas después de una noche de juerga y dices que no vuelves a beber. Me parece muy bien esa promesa, pero nadie se lo tatúa en la frente, entre otras cosas porque en el fondo todos sabemos que no la vamos a cumplir. Por tanto que se fije ese techo, pero no en la constitución.